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随着疫情得到控制,全国房地产开发工作恢复正轨,后续房企净利润有望回升。但回升的快慢与否,还是得看企业如何主动“自救”。

【政策】

自然资源部:农村宅基地使用权可由城镇户籍子女继承

近日,自然资源部在官网对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”做出答复时表示,农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。当然,这并不意味着城镇人口可以下乡买地建房,此前于2019年9月,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部联合发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,要求严格落实“一户一宅”规定,严禁城镇居民购买宅基地。

小编点评:城镇户口可继承农村宅基地使用权,有利于提高宅基地使用效率、推动农民进城落户,促进城镇化,也解决了想在城市落户的农村人口的后顾之忧。这也是我国土地改革中跨出的重要一步。

南京出台住房租赁新政 符合条件的房租可抵扣个税

10月22日,南京市税务局与住房保障局联合发布《关于进一步支持住房租赁市场平稳健康发展的公告》。《公告》明确,个人支付的符合条件的住房租金,按规定在计算个人所得税时扣除。同时,企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房、或出租经批准的“商改租”“工改租”住房,用于居住的,房产税暂减按4%的税率征收。此外,《公告》还要求严格落实房屋租赁合同网签备案制度。南京也是全国首个明确落实减税免税租赁政策的城市。

小编点评:南京此次政策将税费优惠与刺激租赁市场发展进行了有机结合,在减税降费的同时,也为市场带来一定的客群。该政策若正式开展,规范化的租赁数据备案平台必不可少,这也可使房东、租客更加重视租赁备案流程,更有助于规范市场交易行为,可谓“一箭三雕”。

武汉住房公积金贷款实施流动性风险管理

10月22日,武汉住房公积金管理中心出台《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》,《办法》称,若公积金流动性过剩,即个贷率低于85%时,武汉将实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策,加大对购房缴存职工的支持力度。若个贷率低于80%,住房公积金贷款最高额度可调整为基准额度的1.2倍。若公积金流动性不足,即个贷率超过85%,武汉将实施“分级预警,适度调控,保障刚需”的住房公积金贷款和提取政策。其中,当个贷率介于90%-95%和高于100%时,公积金贷款最高额度将分别调整为基准额度的0.9及0.8倍。

小编点评:武汉此次政策的出台起到了“未雨绸缪”的作用。此前在2016年6月,武汉个贷率曾高达108.14%,出现了“无钱可提可贷”的情况,严重阻碍了公积金资金的整体流动。此次政策使得公积金利用率更为灵活,一定程度上既能保障刚需,又能抑制炒房,有利于楼市的平稳发展。

【市场】

国务院参事王兆星:防范房地产泡沫给经济造成的冲击

本周,国务院参事王兆星在参加金融论坛时表示,从外部的宏观风险角度看,整个金融周期的变化,经济泡沫、金融泡沫、房地产泡沫的形成及其破灭导致整个经济的巨大波动、市场的巨大波动和市场不良资产的上升。因此要加强宏观审慎的管理,加强逆周期的调节,防范经济泡沫、房地产泡沫以及金融泡沫的形成给经济造成的冲击。银保监会副主席周亮日前在出席论坛时也表示,我国防范化解金融风险取得明显成效。不良资产处置力度加大,影子银行风险持续收敛,互联网金融风险大幅压降,问题机构处置有序推进,房地产过度金融化势头得到遏制。

小编点评:房地产由于其固定资产的特殊性,若产生泡沫极易影响经济发展,因此适时的金融调控显得尤为重要。今年以来,央行、银保监会等部门多次强调严防资金违规流入房地产,目的就在于抑制泡沫,防范化解金融风险。

北京启动房地产市场秩序三类专项检查

北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案等三个专项检查。其中,在住房限购方面严查购房资格核验材料以及从业人员诱导购房人骗取购房资格等行为;在预售资金方面严查开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性,以及监管银行入账监督和出账审核;在租赁备案方面严查中介机构备案工作的有无、信息的准确与否以及房源真实性等方面。此外,近日北京部分中介机构存在以赠自建房、阳光房等违法建设为噱头,在二手房交易平台违规发布房源信息的现象,北京市住建委对25家涉事中介启动了立案调查。

小编点评:北京近年来楼市政策虽较少出台,但此次检查也顺应了当前楼市的发展导向。其中对限购政策的检查,说明当前各大城市将紧绷“房住不炒”这根弦,楼市将继续“高压”运行。对于预售资金的监管,则有效地防范了延期交房、楼盘烂尾等风险。租赁备案也是近期的政策新趋势,包括广州、南京、合肥等主要城市都曾出台过此类规定,有利于规范住房租赁市场交易行为。

9月徐州银川房价涨幅领跑70城 四季度打折促销成楼市主旋律

10月20日,国家统计局发布9月70城房价指数。或受9月多城出台调控政策影响,9月共计55城新房价格环比上涨,较8月减少4城,其中徐州、银川涨幅居前;沈阳、南京等7城环比持平,且此类城市数量较8月增加5个。另据易居研究院发布的住宅库存报告,全国百城住宅库存已连续四个月环比增长,截至9月底百城库存总量同比增幅达9.3%,其中清远、郑州同比增速均超100%,包头、北海、烟台等城市住宅存销比均超24个月。

小编点评:徐州、银川等楼市过热城市9月已出台调控,预计后续其房价涨幅将进入降温通道。9月住宅库存继续走高,也说明房企必须在“稳现金、降负债”压力下加快推盘节奏。随着银十楼市成交并未有太多起色,四季度房企将继续大打促销牌,以保证完成全年业绩目标。

LPR连续六个月“按兵不动”

10月20日,央行公布的最新LPR报价显示,1年期及5年期以上分别为3.85%及4.65%,该数据已连续六个月持平。同时,据融360大数据研究院报告,2020年10月全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,均与上月持平,且今年以来房贷利率“九连降”的趋势被终结。其中,成都、无锡、合肥位居41城首套房利率前三位,分别为5.93%、5.90%及5.88%。此外,作为LPR的“风向标”,央行此前于10月15日开展的MLF操作未对利率做出调整,本次LPR数据持平已在市场预期之内。

小编点评:当前我国金融环境整体宽松,流动性充足,且LPR利率已处低位,根据央行不搞“大水漫灌”的表态,短期内LPR报价将维持稳定。下一步央行或将继续加大公开市场操作力度,充分利用逆回购、MLF等方式,维护市场流动性合理充裕。

深圳部分银行收紧房地产经营贷

据证券日报报道,近期深圳等地部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件,在提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时,穿透审查企业资金流水。报道称,除国有大行之外,像深圳当地的招商银行、北京银行等股份制企业也有类似动作。据了解,这不是深圳第一次传出“房抵贷”收紧风声,早在今年4月,央行深圳中心支行等五部门就曾要求深圳各银行彻查“房抵贷”情况。据悉,此次收紧“房抵贷”的背景或是出于“715”新政后深圳房价依旧坚挺的因素,进而通过这种方法严防资金违规炒房,维持房地产市场平稳发展。

小编点评:对于投机者而言,违规使用“房抵贷”资金的诱惑依旧存在。对于深圳楼市来说,杜绝炒房资金的出现,将使房源能够更多地导入到刚需购房者手中,为“真需求”释放空间。

北京、深圳挂出多宗涉宅地块

本周,北京以148.05亿元挂出三宗涉宅地块,其中两宗位于海淀区,为海淀镇树村棚户区改造项目,总面积近11万平方米,起始楼面价在6.7万元/平方米左右。另一宗位于昌平区沙河镇,面积约3.7万平方米,最大建面约14万平方米,该地块为限竞房地块,建成后的商品住房最高售价不超过6.33万元/平方米。深圳此次共推出8宗地块,分布于光明、宝安、龙华、坪山四区,总起始价高达294.42亿元。其中,宝安区A301-0575地块起始价最高,为127.1亿元,该地块为可售型人才住房建设用地,土地面积超43万平方米,建筑面积则超131万平方米,该地块同时包含商业、游乐设施、公园等多种土地用途,且人才住房最高售价不得高于4万元/平方米。

小编点评:北京海淀两地块作为棚改项目,建成后将极大提升当地住户居住水平;昌平地块临近轨交昌平线,可直达中关村、西二旗等商圈,未来产品将吸引在此工作的刚需购房者。深圳此次多宗地块均设定只租不售的人才住房,这对不断涌入的人才来说成为极大利好,未来人才住房将成为深圳土地市场中的重要部分,并能缓解刚需用地紧张的问题。

天猫好房“参战”双十一“战果”仍待考

随着本周天猫“双十一”预售活动拉开帷幕,由阿里与易居共同创办的“天猫好房”平台正式参战“双十一”。据天猫官方统计,今年全国共有100多家房企携3000个楼盘共计80万套房源参加促销活动,特价房范围覆盖近300城市。但不难发现,天猫好房中促销力度较大的产品多为旅游城市的文旅盘,城郊刚需盘、公寓、别墅等项目也不在少数,而这些项目普遍存在去化率低的特点。业内人士称,天猫拥有庞大的流量池,还掌握着不同客户相应的成交数据,这对房企来说极为珍贵,如果房企能利用此类数据推出有针对性的产品,或能达到一定的去化效果。也有人表示,目前线上房产交易仍不成熟,房企在线下的承接能力、天猫与房企能否形成互利等问题仍充满未知,双十一的营销效果还需冷静看待。

小编点评:房产作为特殊商品,很难实现网络快销品的销售节奏,目前仅能通过大幅让利吸引客源,进而促成成交。伴随着房企年度目标完成率相对缓慢,借助线上营销或能一定程度弥补上半年的亏空,但这也要基于其与天猫的合作互利及自身的线上营销功底,若这些都达不到,那就极有可能“雷声大雨点小”了。

【企业】

第一服务上市首日破发 物企资本化之路并不平坦

10月22日,第一服务正式登陆港交所,但其开盘即破发,报价2港元/股,较2.4港元/股的定价下跌16.67%。第一服务执行董事、联席首席执行官兼总经理刘培庆表示,股价受整个市场影响,而公司基本面仍然稳健。横观去年至今的物企“上市潮”,企业的通病就是过度依赖关联房企,自身市场拓展不足,而这也与物业市场的排他性与稳定性有关,一是房企自有物业不愿让渡他人,再者是物管协议相对长期,一旦签订很难更改。此外,业内人士还表示,近年来物企频频喊出“科技植入”、“绿色物业”等卖点,大多则为“纸上谈兵”。企业上市后,在追求利润的同时成本也在上涨,服务品质也呈现下滑态势。其他企业方面,本周卓越商企也正式登陆港交所,19日上市首日报收11港元/股,涨幅3%,总市值132港元。已经通过港交所聆讯的世茂服务则被传出IPO规模将达到101亿港元,报价区间为14.8-17.2港元/股。此前传闻分拆物业上市的融创中国本周也正式发布公告,表示其将分拆融创服务控股有限公司于港交所主板独立上市。

小编点评:物企扎堆儿入局资本市场,服务质量则因成本的上升反而被忽略。对于当前的上市物企来说,如何在保证利润的前提下积极扩张并维持品质,并把讲述的故事兑现,仍需要每家企业认真思考。

有人自曝纹身 有人推出定制 房企瞄准“95后”

近日,“95后”成为地产圈热词。万科董事会主席郁亮自曝为讨好“95后”而纹身,金地董事长凌克也表示将致力于针对客群推出个性化、定制化住宅,实现“一房一图”来满足年轻人需要,而这背后则源于“95后”正逐渐成为消费的新主力军。数据报告显示,95后更不愿意为买房而背负上沉重的经济压力,且其渐渐取代90后成为租房市场主力军。随着当前租赁政策不断释放信号,加之部分中小租赁企业频频出现问题,房企正面向逐渐年轻化的客群,且需要应对从新房市场到租赁住房的转向。专家表示,房企不能只是单纯卖房子,或者单纯租房子,而应该围绕客户的终身需求去发掘客户,这才是房企转型的正确方向。

小编点评:消费市场正在逐渐年轻化,抓住了年轻人,就抓住了未来。未来房企势必将在产品上下苦功夫,使其更加符合年轻定位,而这也将成为房企业绩的新增长点。

A股房企前三季度净利润遭遇“滑坡”

本周,据时代财经统计,21家A股房企披露三季度财务简报。其中仅中南建设等5家企业净利润同比实现增长,招商蛇口等16家则出现下跌,部分企业虽仍保持盈利,但跌幅基本超过五成。有的企业由盈转亏,而原本已经亏损的房企,亏损幅度进一步扩大。16家房企均表示,新冠疫情导致地产项目销售、工程进度、结算不及预期,同时持有物业租金亦出现下跌。在净利下跌企业中,南国置业同比跌幅高达1436%,新华联达523%,深处债务危机的泰禾集团的净利润也从去年同期的2994.5万元下跌约205%至亏损22.3亿元。业内人士表示,三季度成为房企业绩的转折点,受整体供货及销售节奏后移的影响,房企若在10月底之前加大促销力度,还是有机会拉升成交量。

小编点评:随着疫情得到控制,全国房地产开发工作恢复正轨,后续房企净利润有望回升。但回升的快慢与否,还是得看企业如何主动“自救”。

编辑:王亚冉
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